La mutata realtà sociale e le agevolazioni fiscali hanno, recentemente, incentivato il ricorso allo strumento della donazione come anticipazione delle attribuzioni successorie al fine di evitare problematiche ereditarie. La donazione è il contratto con il quale un soggetto – il donante – arricchisce per spirito di liberalità (e cioè senza alcuna controprestazione) un altro soggetto – il donatario – trasferendogli un proprio diritto o assumendo un obbligo nei suoi confronti. La diffusione della donazione ha ripercussioni anche sul mercato immobiliare per i rischi inerenti agli acquisti di immobili di provenienza donativa. “Spesso le compravendite di beni immobili di origine donativa non possono essere concluse perché l’origine del bene viene considerata un elemento di rischio troppo elevato”, dice Valerio Angeletti, presidente Fimaa la Federazione italiana mediatori agenti d’affari. “Gli istituti di credito non concedono finanziamenti e i compratori sono disincentivati all’acquisto. Questo nuovo strumento assicurativo rappresenta una nuova soluzione per il mercato immobiliare perché libera il bene dal rischio di restituzione e potrebbe essere persino incluso in fase acquisitiva”.
Si possono oggi in Italia vendere o acquistare beni ricevuti tramite donazione?
Si, ma solo con l’assunzione di un rischio per l’acquirente o il soggetto mutuante. Infatti, il nostro ordinamento riserva ai legittimari (coniuge, figli e ascendenti del defunto) una quota di eredità (cosiddetta “legittima”) della quale non possono essere privati per volontà del defunto, sia che venga espressa in un testamento o eseguita in vita tramite donazioni. Ciò vuol dire che, se un soggetto legittimario ritiene di essere stato privato, in tutto o in parte, di una quota di legittima per effetto di una donazione posta in essere in vita dal defunto, può far valere i propri diritti mediante l’esperimento di un’apposita azione giudiziaria, detta azione di riduzione cui, in caso di successo può far seguito la “restituzione” del bene.
L’azione di riduzione ha carattere retroattivo non solo tra le parti ma anche nei confronti dei terzi. Il rischio di restituzione ha una durata temporale assai lunga: dai 10 ai 20 anni. L’azione di riduzione può essere intrapresa dal legittimario leso solo entro i 10 anni successivi alla morte del donante o nel caso in cu il donante sia ancora in vita il termine prescrizionale sale a 20 anni dalla data della donazione. Entro questo termine il legittimario può presentare atto di opposizione alla donazione, sospendendo quindi il termine ventennale che, a partire dall’opposzione riprende a decorrere per un ulteriore periodo di 20 anni. In sostanza il terzo acquirente di un immobile non correrà più rischi solo quando saranno trascorsi i 20 anni se il donante è in vita e se non vi è stato un atto di opposizione, o dopo 10 anni dalla data del decesso del donante, se nel frattempo non è stata esperita l’azione di riduzione.
Da oggi però esiste Donazione Sicura una soluzione assicurativa che tutela l’acquirente di un bene di origine donativa o il soggetto mutuante. La polizza studiata da Aon – leader mondiale e nazionale nel brokeraggio assicurativo e riassicurativo – copre i rischi derivanti dall’acquisto e/o finanziamento dei beni di provenienza donativa, garantendone la commerciabilità e la sicurezza della compravendita.
A garanzia della certezza della prestazione assicurativa per un rischio che può durare decenni, la polizza è stata realizzata con i Lloyd’s, il mercato assicurativo più solido e sicuro al mondo. Con il versamento di un singolo premio “una tantum” il rischio sarà coperto senza limiti o scadenze temporali. In questo modo, viene data piena attuazione all’istituto della donazione, tutelando l’acquirente di un immobile di provenienza donativa e/o l’istituto di credito che ne finanzia l’acquisto o la ristrutturazione. In particolare, la polizza tiene indenne il beneficiario, l’acquirente o il soggetto mutuante, dal danno economico che subirebbe a seguito di esito favorevole dell’azione di restituzione.
La polizza può essere sottoscritta sia preventivamente all’atto della donazione dal donante o dal donatario per garantire pro-futuro la commercialità del bene, sia in epoca successiva alla donazione dal donatario, dal terzo acquirente e persino dal soggetto mutuante. “Il notariato da tempo suggerisce un intervento del legislatore che modifichi la disciplina relativa all’azione di restituzione”, dice il notaio Lauretta Casadei, presidente Federnotai. “Solo in questo modo sarà possibile eliminare i rischi connessi alla provenienza donativa. Nell’attesa di un’azione legislativa organica, Federnotai valuta la polizza Donazione Sicura come uno strumento che può tutelare economicamente la posizione del terzo acquirente, soccombente nella causa di restituzione”.
Reazioni positive sono state registrate anche tra gli istituti bancari ai quali è stata presentata la polizza. “Le banche che hanno esaminato Donazione Sicura hanno preso atto con soddisfazione della disponibilità di questo strumento assicurativo in presenza del quale hanno già accettato di erogare mutui per i beni di provenienza donativa”, dice Giorgio Moroni, consigliere d’amministrazione di Aon che in Italia nel 2012 ha totalizzato ricavi per oltre 167 milioni di euro e ha intermediato premi per oltre 2.1 miliardi di euro
